- vol.01 2010年3月号
- 「J-REIT保有物件（賃貸オフィス：延床面積規模別）の鑑定価格指数」
出所）各J-REITの開示資料、内閣府資料等をもとに住信基礎研究所作成
注）STBRI不動産価格指数：成約賃料・空室率・賃貸費用・テナント入替等を考慮した現時点での推計NOIを、現時点での投資家の期待利回りで除した直接還元価格を指数化したもの
J-REIT保有物件のうちタイプ別で最も資産総額の大きい賃貸オフィス用不動産を対象に、J-REIT各社が開示する鑑定価格をもとに延床面積規模別の価格指数を作成した。それによると2009年は前半、後半ともに対前期比で過去最大の下落率を記録している。
規模別に見ると、2000年代半ばの価格上昇率は延床面積30000m²以上のSクラス物件で突出していたが、2008年前半以降の下落率は規模によらず同程度であり、投資資金の東京およびオフィスへの一極集中に加え、同じオフィスタイプでもSクラスと他クラスとの格差拡大が進行している。人口減少に伴い不動産需要の総量が減少せざるを得ない中、企業が事業戦略的に効率の高い立地を求める動きに加え、需給バランスの緩和による価格下落が後押しし、立地・規模・設備面で優れた物件への実需および投資資金のシフトが進んだ結果と考えられる。
また実際の不動産価格の動きにより近い指標として、住信基礎研究所が作成する収益還元価格系列であるSTBRI不動産価格指数（都心5区オフィス）をみると、反転時期は上昇期・下落期ともに鑑定価格指数より早く、またその変動率もより大きいことが確認できる。
さらに経済規模を示す実質国内総生産の動きと比較すると、不動産価格の変動は極めて大きく、実質国内総生産の動きを増幅した形で推移しており、バブル期前後と同様の動きを示している。こうした過去の推移を踏まえると、現在進行中である不動産価格の調整は未だ不十分と推察されるため、既に実質国内総生産が回復基調を示しつつあるものの、今後も一部の優良なタイプ・エリア・物件等を除き、引き続き緩やかながら価格下落が進むことが予想される。
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