さ
- サービサー
- 法務大臣より営業許可を得て貸付債権の管理回収業務を手掛ける債権管理回収専門会社のことです。金融機関などから債権の管理回収業務を受託して手数料収入を得たり、債権を買い取ったうえで短の不動産を処分する業務を行うなどして収益をあげます。従来は弁護士にのみ認められた業務でしたが、債権回収業務の重要性の高まりを背景に、1999年2月1日に「債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）」が施行され、扱える金銭債権の種類を限定する形で民間企業の参入が可能になりました。
- 債務超過（さいむちょうか）
- 資産の金額を、負債の金額が上回っている状態のことをいいます。債務超過状態の企業は信用力が著しく低下するため、上場企業の場合、1年以内に債務超過が解消されないと、原則上場廃止となります。
- サブリース
- 不動産を一括で借り上げ、転貸することをいいます。特に、住宅の管理を手がける事業者が、賃貸住宅の所有者から住宅を一括して賃借し、それを入居者にさらに賃貸するという賃貸住宅経営の方法を指すことが多いです。所有者は自ら管理する煩わしさがなく、入居者の有無に左右されず家賃を受け取れるメリットがある一方、賃料は相場より10～15％ほど安くなるデメリットがあります。また、管理業者が倒産するリスクもあります。
し
- J-REIT（じぇいりーと）
- 日本版不動産投資信託のことで、アメリカで生まれたREIT（Real Estate Investment Trust）の日本版であることから、J-REITと呼ばれています。日本では2000年の法改正により、不動産を投資信託の運用対象とすることが認められるようになりました。不動産投資信託とは、投資家から集めた資金を不動産などに投資し、賃貸や売却などで得た収益を分配する投資信託商品のことです。収益は課税されることなく、ほぼそのまま投資家に分配されるため、高い分配利回りが期待できる商品として注目を集めています。
- 時価（じか）
- 不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる市場価格をいいます。
- 事業用借地権（じぎょうようしゃくちけん）
- 定期借地権の一つで、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするものをいいます。2008年1月1日から改正借地借家法が施行され、10年以上50年未満の期間で事業用借地権を設定することが可能となりました。
法改正のポイントは以下の点です。(1）事業用借地権の存続期間の上限が「20年以下」から「50年未満」に引き上げられました。（2）30年以上50年未満の期間については、同じ期間で普通借地権を設定することができ、その場合には法律上当然に、契約の更新があり、建物を再築した場合には存続期間が延長され、期間満了時には建物買取請求権が行使できるといった保護が与えられることになります。そこで、30年以上50年未満の期間で事業用借地権を設定する場合には、当事者間の特約により、借主に対してこれらの保護が与えられない旨を定めることができることとし、この特約の有無により事業用借地権と普通借地権を区別することとしました（改正後の借地借家法第23条第1項）。（3）10年以上30年未満の期間については、そもそも設定できる借地権が事業用借地権だけですので、特約の有無によって、定期借地権と普通借地権とを区別する必要がありません。そこで単純に、法律上、契約の更新等に関する規定を排除すれば十分ですので、そのような規定となっています（同第23条第2項）。（4）公正証書による契約が必要なのは従前と変わりません（同第3項）。
- 私募（しぼ）【少人数私募・プロ私募】
- 新たに発行される有価証券を、少数・特定の関係者のみを対象として募集する形態をいいます。50人未満の投資家を対象とした「少人数私募」、銀行や生損保など適格機関投資家を対象とした「プロ私募」に分けられます。
- 収益還元法（しゅうえきかんげんほう）
- 不動産価格の評価方法のひとつで、不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価値に割引して評価します。収益還元法はさらに「直接還元法」と「DCF法」に分けられ、「直接還元法」は、一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求め、「DCF法」は、連続する複数の期間の純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格等）を現在価格に割引し、合計して価格を求めるものです。「DCF法」の場合、手法は緻密であるものの、将来の収入・支出の額・時期や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるため、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要となります。
- 信託受益権（しんたくじゅえきけん）
- 信託銀行に資産を信託し、その資産から生まれる収益と元本を受け取る権利、委託者に発行される証券（受益証券）のことをいいます。この信託受益権をSPC（特定目的会社）や投資家に売却することで資金を調達します。不動産の証券化では多くの場合、信託受益権が小口に分割され、複数の投資家に譲渡されます。尚、不動産の信託受益権のなかには、その性質が不動産そのものと類似したもの（分割の禁止や譲渡の制限、信託不動産の賃借人の特定、税負担などを伴う受益権）があり、取引にあたって宅地建物取引業法が適用される恐れがあることに注意が必要です。
- 信託受益権販売業（しんたくじゅえきけんはんばいぎょう）
- 信託受益権の販売を業とすることで、2004年の信託業法改正により登録制（3年更新）になっています。信託業法の改正は、おおむね規制緩和でしたが、この信託受益権販売業には、新たな規制が設けられました。それまでは、金融機関や住専の貸付債権、投資信託など証券取引法上有価証券とみなされる信託受益件を除けば、原則として誰が販売してもよかったからです。登録を受けるには、営業保証金（1,000万円）の供託等所定の用件を満たす必要があります。尚、金融商品取引法の施行に伴い、信託受益権販売者は「第二種金融商品取引業者」としての登録を受ける必要があります。
せ
- 整理回収機構［RCC］（せいりかいしゅうきこう［あーるしーしー］）
- 住専法や預金保険法等の金融関係法令に基づき、バブル経済崩壊後に破綻した旧住専7社や金融機関から譲り受けた不良債権の整理・回収を主として行う機構のことをいいます。
