た
- ターミナルキャップレート
- 不動産売却する想定時点のリスクを含んだキャップレート（収益還元率）で、最終還元利回りを意味します。所有期間後の予測収益は、現時点の予測収益と比較して危険度が増すこと、建物等の老朽化による収益低下が予測されることから、評価上はキャップレートより高めに設定されます。
て
- TMK（ティーエムケー）
- 特定目的会社（TokuteiMokutekiKaisha）の略称。
- TK（ティーケー）
- 匿名組合（TokumeiKumiai）の略称。
- 定期借地権（ていきしゃくちけん）
- 借地権の存続期間が満了した際に、地主側の正当事由の有無にかかわらず、借地人は借地を地主に返還しなければならないというものです。定期借地権では次の3つの種類が規定されています。契約期間が50年以上の一般定期借地権、同10年以上50年未満の事業用借地権、同30年以上で建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権。新築住宅では一般定期借地権のタイプがほとんどです。
- DCF法（ディシーエフほう）
- Discounted Cash Flow法の略で、対象不動産の保有期間中に得られる純収益と、期間満了後の売却によって得られると予測される復帰価格を、現在価値に割り戻して合計する方法をいいます。証券化対象不動産の収益価格を求めるにあたっては、DCF法の適用が求められます。
- 適格機関投資家（てきかくきかんとうしか）
- 機関投資家のうち、銀行、証券会社、生命保険会社など証券取引法第2条に規定する内閣府で定められている投資家のことを指します。適格機関投資家に対して有価証券の募集がなされる場合をプロ私募といいます。
- 出口戦略（でぐちせんりゃく）
- 不動産証券化期間の終了時に、元本を投資家に返済するための資源を何に求めるべきかを優先して考える戦略のことをいいます。リファイナンスや対象不動産の売却などの方法があり、対象不動産の売却は、不動産価格の不確実性や非流動性があるため、確実に償還原資を確保できるよう工夫がされます。
- デット
- 借入金・社債等により調達された返済義務のある資金のことをいいます。不動産証券化においては、ビークル等の収益はデットの投資家に優先的に配当され、残余の部分はエクイティの投資家に配当されます。そのため、デットへの投資は、弁済や配当は比較的安定していますが、賃料が上昇しても確定した利息しか受け取れず、不動産価値が上昇しても確定した元金しか受け取れないので、ローリスク・ローリターン型商品の典型とされています。
- デフォルト
- 債務不履行という意味で、社債を発行している企業の倒産などにより、弁済期日に利払いが遅延したり元本の償還ができなくなることをいいます。
- デューデリジェンス
- Due diligence＝当然払うべき注意・努力という意味から、不動産取引においては、土地建物の状況、環境、法的権利関係、マーケット、賃貸経営実態などを、弁護士や会計士、建築士、不動産鑑定士、コンサルタントなど、様々な角度から各専門家に委託して行われる詳細調査のことをいいます。デューデリと略して使われます。
と
- 等価交換（とうかこうかん）
- マンションなど大型の建物を建築する際、建設費はデベロッパーが、土地は地主が負担し、完成後にそれぞれの出資割合に応じて土地と建物を取得する方法のことをいいます。地主は自己資金を必要とせず、土地の一部を提供することにより、等価の建物の一部を取得することができます。
- 倒産隔離（とうさんかくり）
- 不動産証券化にかかわるプレイヤーが倒産するリスクを避けることをいいます。その手法として、まず、証券化の対象資産をオリジネータ（原資産保有者）から法律的に分離すること（有限責任中間法人の設立や、タックスヘブン（租税回避地）のケイマン諸島にSPC（特定目的会社）を設立するなどの手法があります）。また、債権者が破産申し立てをしない契約をすることなど、資産を保有するSPV（特別目的事業体）自体が倒産するリスクを極小化すること、等があります。
- 特定目的会社（とくていもくてきがいしゃ）SPC、TMK
- 資産を取得・保有し、その資産を裏付けにした証券を発行して資金を集めることを目的として設立された法人のことをいいます。設立にあたっての特定資本（株式会社等の資本金に相当）は10万円以上、取締役は最低1人、業務内容については投資家保護の観点から厳格な規定が設けられています。業務を行うには、資産流動化計画を含む業務開始計画を所轄の財務局経由で内閣総理大臣宛に届け出る必要があり、その活動は、資産流動化計画に従って営む資産の流動化にかかわる業務及びその付帯業務に制限され、他の業務を営むことはできません。また、実体の無い器（ビークル）であるため、資産の管理・処分にかかわる業務は信託会社等に信託しなければなりません。税制上、一定の優遇措置が設けられています。
- 匿名組合（とくめいくみあい）TK
- 当事者の一方（匿名組合員）が相手方（営業者）の営業の為に出資をなし、その営業により生じる利益を配分すべきことを約する契約のことをいい、不動産特定共同事業法により、不動産を小口化する際に用いられます。法人ではないので、法人税は適用されません。不動産証券化においては、不動産等を信託して得た信託受益権を投資家（出資組合員）の出資対象として、有限会社や株式会社等の特別目的会社（SPC・営業者）との間で締結される匿名組合契約が多く用いられます。
- 土壌汚染対策法（どじょうおせんたいさくほう）
- 有害物質による市街地の土壌汚染の状況を調査し、土壌汚染による健康被害を未然に防止するために制定された法律です。都道府県知事は、土壌の汚染が基準値を超えた土地を指定区域とし、その所有者に、環境大臣が指定する調査機関を使って汚染の状況を調査させ、報告させます。また、該当区域内で、汚染が人の健康被害におよぶとみなされる土地の所有者には汚染除去を命じ、その除去費用については汚染の原因者にこれを請求させます。また、該当区域で開発行為を行おうとするものには、事前に届出をさせ、形質変更後の土地がなお汚染の基準を超えると予想される場合は、計画を変更させることができます。また、土壌汚染にかかわる環境基準に適合しない土地を指定して公示することが可能です。
- 土地信託（とちしんたく）
- 土地所有者が信託銀行に土地を委託し、信託銀行は当該土地の管理・運用を行うことによって得た成果を土地所有者に配当として還元することをいいます。土地の所有権は信託銀行に移転し、信託期間終了後に戻ります。受託した信託銀行は、資金を調達して賃貸ビルなどを建築し、テナント募集、建物の維持管理、賃貸事業などの運営を行いますが、確定配当の保障はできません。信託期間中に受益権の相続が可能です。
